[Economia] Ajuda - Impostos em venda de prédio rústico!
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Título: Ajuda - Impostos em venda de prédio rústico!

  1. #1
    Banido xsaraman's Avatar
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    Por Defeito Ajuda - Impostos em venda de prédio rústico!

    Boa Noite!

    Desde 2004 que sou herdeiro em conjunto com a minha mãe de um prédio rústico. Este prédio rústico, uma propriedade com parte em reserva agricola e restante para silvicultura e tem ainda anexado um artigo urbano (monte abandonado em ruínas). O imovel está dado nas finanças como herança indivisa.
    Em caso de venda que impostos são devidos ao estado. A venda do prédio rústico segundo o que percebi numa pesquisa que fiz na net terá de ser declarada para IRS porque a data de aquisição é a data da herança (2004), mas não serão tributadas mais valias por ser rústico, certo? A parte do artigo urbano penso que estará sujeita ao pagamento de mais valias sendo considerado como preço de aquisição o valor patrimonial em 2004 que é irrisório, ou não? Além das mais valias há mais algum imposto a pagar?
    A quem perceber do assunto e puder esclarecer, desde já agradeço!


  2. #2
    Banido xsaraman's Avatar
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    Por Defeito

    Tou a ver que ninguém pesca nada de impostos por aqui!

  3. #3
    Piloto de Montanha Manoel's Avatar
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por xsaraman Ver Post
    Tou a ver que ninguém pesca nada de impostos por aqui!
    Tás a ver mal!

    Procura o Omega!

  4. #4
    Banido vsfce's Avatar
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    Citação Originalmente Colocado por xsaraman Ver Post
    Boa Noite!

    Desde 2004 que sou herdeiro em conjunto com a minha mãe de um prédio rústico. Este prédio rústico, uma propriedade com parte em reserva agricola e restante para silvicultura e tem ainda anexado um artigo urbano (monte abandonado em ruínas). O imovel está dado nas finanças como herança indivisa.
    Em caso de venda que impostos são devidos ao estado. A venda do prédio rústico segundo o que percebi numa pesquisa que fiz na net terá de ser declarada para IRS porque a data de aquisição é a data da herança (2004), mas não serão tributadas mais valias por ser rústico, certo? A parte do artigo urbano penso que estará sujeita ao pagamento de mais valias sendo considerado como preço de aquisição o valor patrimonial em 2004 que é irrisório, ou não? Além das mais valias há mais algum imposto a pagar?
    A quem perceber do assunto e puder esclarecer, desde já agradeço!
    Em caso de venda terás que declarar a venda no IRS (anexo G) e pagar pelas mais-valias.

    Artº 10º nº 1 CIRS
    a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afectação de quaisquer bens do património particular a actividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário;
    Artº 43 CIRS
    2 - O saldo referido no número anterior, respeitante às transmissões efectuadas por residentes previstas nas alíneas a), c) e d) do n.º 1 do artigo 10.º, positivo ou negativo, é apenas considerado em 50% do seu valor.
    Ambos os bens estão sujeitos a mais-valias (Rústico e Urbano) e o valor de aquisição será o valor do bem na data em que veio à posse.
    Portanto, se o bem foi herdado em 2004, o valor de aquisição será o valor que serviu de base para a liquidação do imposto de selo (sisa).

    Artº 45º CIRS
    Valor de aquisição a título gratuito

    1 - Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS considera-se o valor de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos a título gratuito:

    a) O valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação de imposto do selo;
    b) O valor que serviria de base à liquidação de imposto do selo, caso este fosse devido.

    2 - (Revogado.)

    3 - No caso de direitos reais sobre bens imóveis adquiridos por doação isenta, nos termos da alínea e) do artigo 6.º do Código do Imposto do Selo, considera-se valor de aquisição o valor patrimonial tributário constante da matriz até aos dois anos anteriores à doação.
    Em princípio o valor não será irrisório (em 2004 já deve ter sido avaliado por um valor aproximado do real) mas o ideal será confirmar junto da repartição de finanças qual foi o valor que foi considerado para efeitos do cálculo de imposto de selo na data da herança.

  5. #5
    Banido xsaraman's Avatar
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    Citação Originalmente Colocado por vsfce Ver Post
    Em caso de venda terás que declarar a venda no IRS (anexo G) e pagar pelas mais-valias.

    Artº 10º nº 1 CIRS


    Artº 43 CIRS


    Ambos os bens estão sujeitos a mais-valias (Rústico e Urbano) e o valor de aquisição será o valor do bem na data em que veio à posse.
    Portanto, se o bem foi herdado em 2004, o valor de aquisição será o valor que serviu de base para a liquidação do imposto de selo (sisa).

    Artº 45º CIRS


    Em princípio o valor não será irrisório (em 2004 já deve ter sido avaliado por um valor aproximado do real) mas o ideal será confirmar junto da repartição de finanças qual foi o valor que foi considerado para efeitos do cálculo de imposto de selo na data da herança.
    Desde já obrigado pela resposta!

    Estive a verificar a documentação e a relação de bens entregue nas finanças é afinal de Novembro 2003, logo ficou isenta de imposto de selo, que salvo erro passou a ser cobrado apenas a partir de Janeiro de 2004.
    O bem tem um valor patrimonial irrisório na caderneta de cerca de 2840€ determinado em 1989 e igual ao valor inicial (de 1969!).
    Neste caso o valor considerado de aquisição será este valor patrimonial irrisório ou será o valor de selo a pagar em 2003 caso este tivesse existido?

  6. #6
    Banido vsfce's Avatar
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    Citação Originalmente Colocado por xsaraman Ver Post
    Desde já obrigado pela resposta!

    Estive a verificar a documentação e a relação de bens entregue nas finanças é afinal de Novembro 2003, logo ficou isenta de imposto de selo, que salvo erro passou a ser cobrado apenas a partir de Janeiro de 2004.
    O bem tem um valor patrimonial irrisório na caderneta de cerca de 2840€ determinado em 1989 e igual ao valor inicial (de 1969!).
    Neste caso o valor considerado de aquisição será este valor patrimonial irrisório ou será o valor de selo a pagar em 2003 caso este tivesse existido?
    O bem foi reavaliado aquando da transmissão da herança (óbito) e será esse o valor que será considerado para efeitos de mais-valias.
    Mesmo estando isento de imposto de selo (antigo imposto sucessório), houve uma avaliação do bem na data da transmissão, portanto, terás que obter esse valor junto das finanças.

  7. #7
    Piloto de Testes senhorpedro's Avatar
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    Boa Noite!

    Desde 2004 que sou herdeiro em conjunto com a minha mãe de um prédio rústico. Este prédio rústico, uma propriedade com parte em reserva agricola e restante para silvicultura e tem ainda anexado um artigo urbano (monte abandonado em ruínas). O imovel está dado nas finanças como herança indivisa.
    Em caso de venda que impostos são devidos ao estado. A venda do prédio rústico segundo o que percebi numa pesquisa que fiz na net terá de ser declarada para IRS porque a data de aquisição é a data da herança (2004), mas não serão tributadas mais valias por ser rústico, certo? A parte do artigo urbano penso que estará sujeita ao pagamento de mais valias sendo considerado como preço de aquisição o valor patrimonial em 2004 que é irrisório, ou não? Além das mais valias há mais algum imposto a pagar?
    A quem perceber do assunto e puder esclarecer, desde já agradeço!
    Como disse o vscfe, vais ter de pagar as mais valias relativas a venda do predio rústico, de acordo com o regime do CIRS. Quanto a categoria não me lembro, mas creio que e a G ou H...
    As mais valias, referem-se á diferença entre o valor da venda e o valor da aquisição do prédio que, em princípio, será sempre superior e nessa medida, obterás um incremento patrimonial (uma mais-valia). É esse incremento patrimonial que vai ser tributado.
    Além das mais valias, poderás estar sujeito a pagar IMI dependendo da altura em que tenhas transmitido (antes ou depois de 31 de Dezembro que é a data de vencimento do imposto) a propriedade do prédio, já que apenas o proprietário paga esse imposto. Ou seja, se a venda foi feita antes de 31 de Dezembro será o adquirente a pagar o imposto se for após serás tu. Mas este imposto não está relacionado com a transição da propriedade mas sim, com a propriedade em si.
    O adquirente, terá tb de pagar IMT.

  8. #8
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    Citação Originalmente Colocado por vsfce Ver Post
    O bem foi reavaliado aquando da transmissão da herança (óbito) e será esse o valor que será considerado para efeitos de mais-valias.
    Mesmo estando isento de imposto de selo (antigo imposto sucessório), houve uma avaliação do bem na data da transmissão, portanto, terás que obter esse valor junto das finanças.
    Mais uma vez obrigado pela resposta
    Eu sei que nessa data foi entregue uma relação de bens mas onde não constava o valor desse terreno. A herança está inscrita nas finanças como indivisa com a respectiva cabeça de casal. Estando o terreno alugado e constando esse aluguer do IRS de 2003 é o bem avaliado multliplicando por 20 o aluguer anual?

  9. #9
    Banido xsaraman's Avatar
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    Citação Originalmente Colocado por senhorpedro Ver Post
    Como disse o vscfe, vais ter de pagar as mais valias relativas a venda do predio rústico, de acordo com o regime do CIRS. Quanto a categoria não me lembro, mas creio que e a G ou H...
    As mais valias, referem-se á diferença entre o valor da venda e o valor da aquisição do prédio que, em princípio, será sempre superior e nessa medida, obterás um incremento patrimonial (uma mais-valia). É esse incremento patrimonial que vai ser tributado.
    Além das mais valias, poderás estar sujeito a pagar IMI dependendo da altura em que tenhas transmitido (antes ou depois de 31 de Dezembro que é a data de vencimento do imposto) a propriedade do prédio, já que apenas o proprietário paga esse imposto. Ou seja, se a venda foi feita antes de 31 de Dezembro será o adquirente a pagar o imposto se for após serás tu. Mas este imposto não está relacionado com a transição da propriedade mas sim, com a propriedade em si.
    O adquirente, terá tb de pagar IMT.
    Obrigado pela ajuda.

    Então se bem percebi se a venda for feita em 2011 eu pago a contribuição (IMI) relativa a 2010, e o adquirente paga a contribuição relativa a 2011, mas só em 2012, certo?

  10. #10
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    Citação Originalmente Colocado por xsaraman Ver Post
    Mais uma vez obrigado pela resposta
    Eu sei que nessa data foi entregue uma relação de bens mas onde não constava o valor desse terreno. A herança está inscrita nas finanças como indivisa com a respectiva cabeça de casal. Estando o terreno alugado e constando esse aluguer do IRS de 2003 é o bem avaliado multliplicando por 20 o aluguer anual?
    Exacto, entregaste a relação de bens e não pagaste imposto sucessório porque penso que o cônjuge/ascendentes/descendentes estavam isentos, no entanto, conforme referi anteriormente foi atribuído um valor ao bem e terás que perguntar nas finanças qual foi o valor que serviu de base para o cálculo desse imposto.

    A herança está indivisa porque ainda não foi partilhada, no entanto, em caso de mais-valias cada um declara a sua quota parte da herança.

    E já agora, desculpa estar a perguntar mas uma parte poderá estar isenta de mais-valias. De quem eram os bens? De uma pessoa? De um casal?

    Se o terreno/casa era de um casal e apenas um faleceu, então, em caso de venda, os 50% relativos ao cônjuge sobrevivo estão isentos de mais-valias porque a aquisição foi feita antes da entrada em vigor do CIRS (1989), pelo menos tu referes que a primeira avaliação é de 1969 e neste caso, esses 50% terão que ser declarados no anexo G1 porque estão isentos de imposto.
    Atenção, eu estou a supor que os bens foram adquiridos por um casal em 1969 e que um dos cônjuges ainda está vivo.
    Desculpa lá estar a complicar mas as heranças são sempre muito complicadas.

    Citação Originalmente Colocado por xsaraman Ver Post
    Obrigado pela ajuda.

    Então se bem percebi se a venda for feita em 2011 eu pago a contribuição (IMI) relativa a 2010, e o adquirente paga a contribuição relativa a 2011, mas só em 2012, certo?
    Sim, se venderes o prédio em 2011 terás que pagar a contribuição relativa a 2010.

    Artº 8º CIMI
    Sujeito passivo

    1 - O imposto é devido pelo proprietário do prédio em 31 de Dezembro do ano a que o mesmo respeitar.

    2 - Nos casos de usufruto ou de direito de superfície, o imposto é devido pelo usufrutuário ou pelo superficiário após o início da construção da obra ou do termo da plantação.

    3 - No caso de propriedade resolúvel, o imposto é devido por quem tenha o uso e fruição do prédio.

    4 - Presume-se proprietário, usufrutuário ou superficiário, para efeitos fiscais, quem como tal figure ou deva figurar na matriz, na data referida no n.º 1 ou, na falta de inscrição, quem em tal data tenha a posse do prédio.

    5 - Na situação prevista no artigo 81.º o imposto é devido pela herança indivisa representada pelo cabeça-de-casal.

  11. #11
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    Citação Originalmente Colocado por vsfce Ver Post
    Exacto, entregaste a relação de bens e não pagaste imposto sucessório porque penso que o cônjuge/ascendentes/descendentes estavam isentos, no entanto, conforme referi anteriormente foi atribuído um valor ao bem e terás que perguntar nas finanças qual foi o valor que serviu de base para o cálculo desse imposto.

    A herança está indivisa porque ainda não foi partilhada, no entanto, em caso de mais-valias cada um declara a sua quota parte da herança.

    E já agora, desculpa estar a perguntar mas uma parte poderá estar isenta de mais-valias. De quem eram os bens? De uma pessoa? De um casal?

    Se o terreno/casa era de um casal e apenas um faleceu, então, em caso de venda, os 50% relativos ao cônjuge sobrevivo estão isentos de mais-valias porque a aquisição foi feita antes da entrada em vigor do CIRS (1989), pelo menos tu referes que a primeira avaliação é de 1969 e neste caso, esses 50% terão que ser declarados no anexo G1 porque estão isentos de imposto.
    Atenção, eu estou a supor que os bens foram adquiridos por um casal em 1969 e que um dos cônjuges ainda está vivo.
    Desculpa lá estar a complicar mas as heranças são sempre muito complicadas.



    Sim, se venderes o prédio em 2011 terás que pagar a contribuição relativa a 2010.

    Artº 8º CIMI
    A herança vem do meu avô paterno, passando para o meu pai e depois em 2003 para mim em conjunto com a minha mãe, pelo que penso que a minha mãe à data da morte do meu pai não tinha direitos sobre o terreno por estar casada em comunhão de adquiridos. Assim não terá direito a essa isenção!

    Para calcular o valor das mais valias a pagar também posso abater a comissão da imobiliária e o respectivo IVA, certo?

    Muito obrigado pelas respostas!

  12. #12
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    A herança vem do meu avô paterno, passando para o meu pai e depois em 2003 para mim em conjunto com a minha mãe, pelo que penso que a minha mãe à data da morte do meu pai não tinha direitos sobre o terreno por estar casada em comunhão de adquiridos. Assim não terá direito a essa isenção!

    Para calcular o valor das mais valias a pagar também posso abater a comissão da imobiliária e o respectivo IVA, certo?

    Muito obrigado pelas respostas!
    Pois, nesse caso não há direito a isenção. Mas não te esqueças de perguntar nas finanças o valor do terreno na data de óbito, será essa a data de aquisição dos bens, portanto, convém perguntar qual foi o valor atribuído ao bem para teres uma ideia das mais-valias.

    Relativamente à comissão da imobiliária, antigamente existiam dúvidas em relação à sua dedução, no entanto, desde que saiu esta informação vinculativa já não existe qualquer dúvida e podes deduzir a comissão ás mais-valias.

    Assim, uma vez preenchidos todos os requisitos necessários para demonstrar de forma inequívoca a conexão do montante pago ao mediador imobiliário com a transacção concreta que originou a mais-valia tributável e estando devidamente documentada a intervenção do respectivo mediador nos termos legais aplicáveis, poderá considerar-se a comissão de intermediação como “despesa necessária” para efeitos da alínea a) do artigo 51.º do CIRS.
    Informação Vinculativa

  13. #13
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    Pois, nesse caso não há direito a isenção. Mas não te esqueças de perguntar nas finanças o valor do terreno na data de óbito, será essa a data de aquisição dos bens, portanto, convém perguntar qual foi o valor atribuído ao bem para teres uma ideia das mais-valias.

    Relativamente à comissão da imobiliária, antigamente existiam dúvidas em relação à sua dedução, no entanto, desde que saiu esta informação vinculativa já não existe qualquer dúvida e podes deduzir a comissão ás mais-valias.


    Informação Vinculativa
    Ok! Muito obrigado!
    Vou averiguar nas finanças qual foi o valor da avaliação em 2003 e depois digo qualquer coisa!

  14. #14
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    Afinal estive a consultar os documentos de cobrança das contribuições e verifico que o valor patrimonial tributário do prédio rústico se tem mantido constante e igual ao inicial! Não sofreu qualquer reavaliação! O artigo urbano que corresponde a uma casa velha sem telhado e inabitada que está nesse terreno foi actualizado e tem vindo a subir todos os anos! Actualmente já vale 3 vezes mais que o terreno!
    Assim vou pagar uma batelada de mais valias!

  15. #15
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    Afinal estive a consultar os documentos de cobrança das contribuições e verifico que o valor patrimonial tributário do prédio rústico se tem mantido constante e igual ao inicial! Não sofreu qualquer reavaliação! O artigo urbano que corresponde a uma casa velha sem telhado e inabitada que está nesse terreno foi actualizado e tem vindo a subir todos os anos! Actualmente já vale 3 vezes mais que o terreno!
    Assim vou pagar uma batelada de mais valias!
    Tem calma, pode ser que o valor do sucessório seja superior ao valor patrimonial do bem.
    Faz como te disse, vai à repartição de finanças ao balcão do imposto de selo (sucessório) e pergunta qual foi o valor que serviu de base ao cálculo do imposto sucessório do bem em questão.

  16. #16
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    Citação Originalmente Colocado por vsfce Ver Post
    Tem calma, pode ser que o valor do sucessório seja superior ao valor patrimonial do bem.
    Faz como te disse, vai à repartição de finanças ao balcão do imposto de selo (sucessório) e pergunta qual foi o valor que serviu de base ao cálculo do imposto sucessório do bem em questão.
    Mas não houve qualquer pagamento de imposto sucessório!
    Mas o código do IRS especifica que o valor de aquisição se considera o que se obteria para o cálculo desse imposto em 2003 (que até nem existia), pelo que tenho esperança que possa utilizar a fórmula do rendimento anual de 2003 (renda) a multiplicar por 20 o que me dá um valor patrimonial bastante superior!
    Eu depois informo!

  17. #17
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    Citação Originalmente Colocado por xsaraman Ver Post
    Mas não houve qualquer pagamento de imposto sucessório!
    Mas o código do IRS especifica que o valor de aquisição se considera o que se obteria para o cálculo desse imposto em 2003 (que até nem existia), pelo que tenho esperança que possa utilizar a fórmula do rendimento anual de 2003 (renda) a multiplicar por 20 o que me dá um valor patrimonial bastante superior!
    Eu depois informo!
    Onde é que foste buscar essa ideia do valor da renda multiplicado por 20?
    O sucessório deu origem ao imposto de selo, por isso, o valor que serviu de base para o cálculo do imposto sucessório será o valor de aquisição do bem.

    Esta é a redacção do CIRS antes da entrada em vigor do Imposto de Selo.
    Artigo 45.º

    Valor de aquisição a título gratuito

    1 - Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS considera-se valor de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos a título gratuito, aquele que haja sido considerado para efeito de liquidação do imposto sobre as sucessões e doações.

    2 - Não havendo lugar à liquidação do imposto referido no número anterior, considerar-se-ão os valores que lhe serviriam de base, caso fosse devido, determinados de harmonia com as regras próprias daquele imposto.
    Tu podes não ter pago qualquer imposto sucessório porque estavas isento, no entanto, foi atribuído um valor ao bem aquando da entrega da relação de bens que constam da herança indivisa e será esse o valor que terás que considerar.

  18. #18
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    Onde é que foste buscar essa ideia do valor da renda multiplicado por 20?
    O sucessório deu origem ao imposto de selo, por isso, o valor que serviu de base para o cálculo do imposto sucessório será o valor de aquisição do bem.

    Esta é a redacção do CIRS antes da entrada em vigor do Imposto de Selo.


    Tu podes não ter pago qualquer imposto sucessório porque estavas isento, no entanto, foi atribuído um valor ao bem aquando da entrega da relação de bens que constam da herança indivisa e será esse o valor que terás que considerar.
    Essa do multiplicar por 20 veio do site do BPI acerca do cálculo do imposto sobre imoveis para prédios rústicos. Vou ver o que se passa nas finanças!

  19. #19
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    Essa do multiplicar por 20 veio do site do BPI acerca do cálculo do imposto sobre imoveis para prédios rústicos. Vou ver o que se passa nas finanças!
    Ah, já vi mas não te fies nisso porque isso só acontece desde 2004 e pelo que dizes o óbito ocorreu em 2003, por isso resta-te rezar para que o valor que foi considerado para o imposto sucessório seja muito superior ao valor patrimonial.

    Ainda relativamente ao valor da renda multiplicado por 20, esse é um valor que será determinado pelas finanças e nunca por ti.

    Em Janeiro de 2004 deu-se início ao processo de reavaliação de todos os imóveis urbanos segundo um novo conjunto de regras.

    Este processo deverá ser concluído no prazo de 10 anos, ou seja, antes do final de 2013. No entanto, sempre que um imóvel seja vendido, doado, ou transmitido de qualquer outra forma, será já avaliado segundo o novo regime.

    Assim, o valor patrimonial tributário dos imóveis é fixado mediante a aplicação de uma série de coeficientes e serve de base à aplicação não só do IMI, como também de outros impostos, como o IMT, o Imposto do Selo, o IRS ou o IRC, consoante as operações ou factos sujeitos a imposto.

    A avaliação dos prédios rústicos e urbanos, não depende do dono do imóvel sendo da responsabilidade de vários organismos ligados ao Estado, à DGCI e às autarquias.
    Fonte

    Estas avaliações têm vindo a ser efectuadas desde 2004 e estão em constante actualização, por isso é que o valor do prédio urbano já triplicou, no entanto, no teu caso, como a herança é anterior a 2004 tenho quase a certeza que infelizmente não vais ter tanta sorte quanto isso.

    Ainda relativamente ao cálculo das mais-valias, o valor do IRS a pagar vai depender (e muito) dos restantes rendimentos do agregado e do valor das mais-valias.
    Podes sempre fazer umas simulação no simulador de IRS de 2009 para ficares com uma ideia aproximada do rombo que vais levar se venderes os imóveis.

    Qualquer dúvida dispõe.
    Última edição por vsfce : 13-11-10 às 00:47:12

  20. #20
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    Citação Originalmente Colocado por vsfce Ver Post
    Ah, já vi mas não te fies nisso porque isso só acontece desde 2004 e pelo que dizes o óbito ocorreu em 2003, por isso resta-te rezar para que o valor que foi considerado para o imposto sucessório seja muito superior ao valor patrimonial.

    Ainda relativamente ao valor da renda multiplicado por 20, esse é um valor que será determinado pelas finanças e nunca por ti.


    Fonte

    Estas avaliações têm vindo a ser efectuadas desde 2004 e estão em constante actualização, por isso é que o valor do prédio urbano já triplicou, no entanto, no teu caso, como a herança é anterior a 2004 tenho quase a certeza infelizmente não vais ter tanta sorte quanto isso.

    Ainda relativamente ao cálculo das mais-valias, o valor do IRS a pagar vai depender (e muito) dos restantes rendimentos do agregado e do valor das mais-valias.
    Podes sempre fazer umas simulação no simulador de IRS de 2009 para ficares com uma ideia aproximada do rombo que vais levar se venderes os imóveis.

    Qualquer dúvida dispõe.
    Ok! Obrigado!

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