Renúncia de contrato promessa de compra e venda
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Título: Renúncia de contrato promessa de compra e venda

  1. #1
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    Por Defeito Renúncia de contrato promessa de compra e venda

    celebrei um contrato promessa de compra e venda de um imóvel faz uns 4 meses, entreguei na altura um sinal de valor X como forma de sinal e inicio de pagamento.

    O meu banco entretanto aprovou o crédito habitação e o vendedor ficou de marcar a escritura, até hoje...

    Pelos vistos o banco deles (do vendedor) ficou com o imóvel em questão, entretanto passaram os 90 dias contratualizados para a marcação da escritura e telefonei para me devolverem o sinal, ao que me pediram para enviar um email a pedir a renúncia do contrato.

    que devo escrever no email de forma a salvaguardar a receber o sinal em dobro e evitar dar um tiro nos pés de alguma forma?


  2. #2
    Banido MarceloN's Avatar
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    Deves desde já salvaguardar o teu direito e pedir o dobro do sinal!

    Portanto deves dizer basicamente que devido ao incumprimento da outra parte, e visto terem celebrado um contrato promessa, pelo artº 830 do codigo civil (salvo erro) vens por esse meio exigir a restituição do sinal em dobro.

  3. #3
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    Por Defeito

    Havia prazo estipulado para a concretização da compra e venda, no contrato promessa? Está em incumprimento? Tornou-se impossível realizar o contrato compra e venda?

    Se sim, deves exigir então os teus direitos, nomeadamente o sinal em dobro quanto antes, até para evitares ficares sem o sinal em dobro e mesmo o sinal.

    (edit: já li que tinham 90 dias e já passaram. será melhor o e-mail acompanhando em anexo, a carta registada e o aviso de recepção, na minha opinião).

  4. #4
    Piloto de Testes PTFighter's Avatar
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    Citação Originalmente Colocado por Valium Ver Post
    Havia prazo estipulado para a concretização da compra e venda, no contrato promessa? Está em incumprimento? Tornou-se impossível realizar o contrato compra e venda?

    Se sim, deves exigir então os teus direitos, nomeadamente o sinal em dobro quanto antes, até para evitares ficares sem o sinal em dobro e mesmo o sinal.

    (edit: já li que tinham 90 dias e já passaram. será melhor o e-mail acompanhando em anexo, a carta registada e o aviso de recepção, na minha opinião).
    sim, creio q a carta registada com aviso de recepção é o melhor a fazer.

    além de ter passados os 90 dias, o Bem já não lhes pertence (pelo menos na totalidade), ou seja, não podem vender uma coisa que já não possuem.

  5. #5
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    O prazo para a outorga do contrato prometido era de 90 dias e incumbia ao promitente-vendedor marcar a escritura. Certo?

    Como o prazo já decorreu, o promitente-vendedor encontra-se em mora, o que, só por si, não é motivo suficiente para resolver o contrato-promessa.

    Na minha (modesta) opinião, o que deves fazer é interpelá-lo através de carta registada com a/r, concedendo-lhe um prazo suplementar de, por exemplo, 10 dias, para proceder à marcação da escritura, advertindo-o que, caso volte a não cumprir, perdes o interesse no negócio e consideras definitivamente não cumprido, por parte dele, o contrato-promessa de compra e venda, com as legais consequências, designadamente a obrigção de te devolver o sinal em duplicado.

    Espero ter ajudado.

    Cumps.

  6. #6
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por mclt Ver Post
    O prazo para a outorga do contrato prometido era de 90 dias e incumbia ao promitente-vendedor marcar a escritura. Certo?

    Como o prazo já decorreu, o promitente-vendedor encontra-se em mora, o que, só por si, não é motivo suficiente para resolver o contrato-promessa.

    Na minha (modesta) opinião, o que deves fazer é interpelá-lo através de carta registada com a/r, concedendo-lhe um prazo suplementar de, por exemplo, 10 dias, para proceder à marcação da escritura, advertindo-o que, caso volte a não cumprir, perdes o interesse no negócio e consideras definitivamente não cumprido, por parte dele, o contrato-promessa de compra e venda, com as legais consequências, designadamente a obrigção de te devolver o sinal em duplicado.

    Espero ter ajudado.

    Cumps.
    mas se o imóvel já não lhes pertence (pelos menos na totalidade) n faz muito sentido dar esse prazo suplementar.

    Foi a própria funcionária do escritório deles que disse para enviar o tal email com a renúncia do contrato, dado não lhes ser possível cumprir o mesmo.

    tou a pensar enviar o seguinte:

    "Devido ao incumprimento por parte da Empresa X, do acordado e celebrado em contrato promessa, entre ambas as partes, de compra e venda do imóvel em questão, venho por este meio solicitar a restituição do sinal em dobro, a que por lei tenho direito."

  7. #7
    Banido dreamer's Avatar
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    Atenção que tecnicamente o que vais fazer é resolver por justa causa o contrato promessa de compra e venda com base em incumprimento do promitente vendedor. A isto chama-se resolução/denuncia, não é renuncia do contrato.
    Além disso com base no art. 442 do código civil tens direito a receber o dobro do sinal.

    O artigo mencionado em cima por outro user, o 830, é para a execução especifica do contrato, isto é para obrigares a outra parte a vender-te o imóvel, que não é o caso.
    Última edição por dreamer : 12-04-10 às 17:23:59

  8. #8
    Banido MarceloN's Avatar
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    Citação Originalmente Colocado por mclt Ver Post
    O prazo para a outorga do contrato prometido era de 90 dias e incumbia ao promitente-vendedor marcar a escritura. Certo?

    Como o prazo já decorreu, o promitente-vendedor encontra-se em mora, o que, só por si, não é motivo suficiente para resolver o contrato-promessa.

    Na minha (modesta) opinião, o que deves fazer é interpelá-lo através de carta registada com a/r, concedendo-lhe um prazo suplementar de, por exemplo, 10 dias, para proceder à marcação da escritura, advertindo-o que, caso volte a não cumprir, perdes o interesse no negócio e consideras definitivamente não cumprido, por parte dele, o contrato-promessa de compra e venda, com as legais consequências, designadamente a obrigção de te devolver o sinal em duplicado.

    Espero ter ajudado.

    Cumps.

    Existe um acórdão do tribunal da relação que considera que em determinadas situações de mora e que manifestamente seja de prever o incumprimento do contracto promessa, o promitente comprador pode desde logo pedir o sinal em dobro. Ora no caso o promitente vendedor visto já não ser proprietário do imóvel é mais do que indicativo de que não poderá vir a cumprir o contracto. A mora converte-se automaticamente em incumprimento definitivo.

  9. #9
    Banido MarceloN's Avatar
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    Citação Originalmente Colocado por dreamer Ver Post
    Atenção que tecnicamente o que vais fazer é resolver por justa causa o contrato promessa de compra e venda com base em incumprimento do promitente vendedor. A isto chama-se resolução/denuncia, não é renuncia do contrato.
    Além disso com base no art. 442 do código civil tens direito a receber o dobro do sinal.

    O artigo mencionado em cima por outro user, o 830, é para a execução especifica do contrato, isto é para obrigares a outra parte a vender-te o imóvel, que não é o caso.
    É isso, não tinha comigo o código civil. Mas tinha a sensação que o 830 tinha algo a ver.. Neste caso realmente é de aplicar somente o artº 442.

    Obrigado!

  10. #10
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    mas na carta/email a enviar tenho de enunciar esses termos técnicos (denuncia/resolução etc) ?

    no texto acima tenho de invocar mais alguma coisa ou siga para bingo

  11. #11
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    Citação Originalmente Colocado por PTFighter Ver Post
    mas na carta/email a enviar tenho de enunciar esses termos técnicos (denuncia/resolução etc) ?

    no texto acima tenho de invocar mais alguma coisa ou siga para bingo
    Convinha ser uma coisa bem feita. Para isso existem os advogados e os solicitadores...

  12. #12
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    Completando o que disse anteriormente:

    Se o negócio se tornou definitivamente impossível, na verdade não faz sentido, como foi dito e bem por outro utilizador, fixar novo prazo para a marcação da escritura.

    Assim, se o responsável por essa impossibilidade for o promitente-vendedor, podes avançar com a resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo por banda daquele, exigindo-lhe o pagamento do sinal em dobro.

    Mas, atenção que, por vezes, os contratos-promessa contêm cláusulas de salvaguarda, prevendo situações de impossibilidade de cumprimento.

    Atenção também aos termos empregues na notificação, por exemplo nunca RENUNCIAR, pois o termo correcto é resolver.

  13. #13
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    Citação Originalmente Colocado por PTFighter Ver Post
    mas na carta/email a enviar tenho de enunciar esses termos técnicos (denuncia/resolução etc) ?

    no texto acima tenho de invocar mais alguma coisa ou siga para bingo

    Na carta registada com aviso de recepção, tens de colocar no minimo isto:

    " Venho por este meio resolver com justa causa o contrato promessa de compra e venda assinado no dia ...., referente ao imóvel.......tal...sito em....., com base em incumprimento por parte de V. exas, que não procederam à marcação da escritura que devia ter sido marcada até ao dia ........, e igualmente por me terem informado que o imóvel já não pertence a V. exas.
    Com base no artigo 442 do CCivil, em face do incumprimento de v. exas e da presente resolução do contrato, tenho direito ao recebimento em dobro do sinal.

  14. #14
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por MarceloN Ver Post
    Existe um acórdão do tribunal da relação que considera que em determinadas situações de mora e que manifestamente seja de prever o incumprimento do contracto promessa, o promitente comprador pode desde logo pedir o sinal em dobro. Ora no caso o promitente vendedor visto já não ser proprietário do imóvel é mais do que indicativo de que não poderá vir a cumprir o contracto. A mora converte-se automaticamente em incumprimento definitivo.
    Atenção que apenas um acordão nao fixa jurisprudencia, portanto pouco efeito prático tem para esta questão em particular

  15. #15
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    Por Defeito

    tem toda a logica o sugerido pelo utilizador mclt!

    porque ao fazer o pedido e ao estipular um novo prazo limite, o que o PTfighter esta na verdade a fazer, é obrigar o escritorio a responder (pela mesma fora, escrito) que tal nao é possivel, enumerando os motivos!

    ate porque depois para efeitos legais, o PTfighter teve todas as boas intençoes de resolver o contrato, neste caso ate deu uma 2ª opurtunidade! e fica com documentos como provas legais que jogam a favor dele!

    ao receber da parte do escritorio, o pedido de anulaçao do contrato, ai sim, enviar carta registada com o pedido de devoluçao do sinal no dobro do valor!


    eu enviava a carta como o utilizador mclt sugeriu, a pedir para cumprir o contratado, e se caso nao seja possivel (como nao o é), pedir o motivo e reposta pela mesma forma (escrito).
    depois de receber a resposta do escritorio, avançar com o pedido de devoluçao

    o que estas a fazer é salvaguardar os teus interesses caso as coisas avancem para formas mais litigiosas e formais!
    tem que ser eles a pedir para anular o contrato de promessa compra e venda, e nao tu!

    PS: segundo percebi, atravez do pedido do escritorio....eles nao estao com muita vontade de te devolver o valor do sinal, quanto mais em dobro! pois eles pedem para que tu envies por escrito um pedido para desistires da compra do imovel. e se o fizeres nao teras depois qualquer tipo de direito a devoluçao do sinal! atençao que acho que é essa a intençao do escritoio, pelo pouco que percebi! e sim, "iras dar um tiro no pe" caso o faças!
    Última edição por ELgatu : 13-04-10 às 14:09:23

  16. #16
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    Citação Originalmente Colocado por dreamer Ver Post
    Na carta registada com aviso de recepção, tens de colocar no minimo isto:

    " Venho por este meio resolver com justa causa o contrato promessa de compra e venda assinado no dia ...., referente ao imóvel.......tal...sito em....., com base em incumprimento por parte de V. exas, que não procederam à marcação da escritura que devia ter sido marcada até ao dia ........, e igualmente por me terem informado que o imóvel já não pertence a V. exas.
    Com base no artigo 442 do CCivil, em face do incumprimento de v. exas e da presente resolução do contrato, tenho direito ao recebimento em dobro do sinal.
    A juntar a isso só falta acrescentar a identificação de quem pede a resolução do contrato, a identificação da empresa a quem era adquirido o imóvel, a data, o assunto e a assinatura.

  17. #17
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    Por Defeito

    boas, cheguei a estes 2 modelos de carta, um para a concessão do prazo complementar e outra para a resolução:

    Concessão de prazo complementar para a execução de contrato promessa de compra e venda

    Boa tarde,

    Eu, XXX, natural do XXX, residente em XXX, XXX, contribuinte fiscal nº. XXX, portador do Bilhete de Identidade nº. XXX emitido em XXX pelos Serviços de Identificação Civíl de XXX.

    Informo V. Exas., XXX, contribuinte nº. XXX, detentor do alvará de construção nº. XXX, com sede em XXX, concelho de XXX, representado no acto da assinatura do contrato promessa compra e venda, abaixo indicado, pelo gerente XXX, contribuinte fiscal nº. XXX, títular do Bilhete de Identidade nº. XXX, emitido pelos Serviços de Identificação Civíl de XXX em XXX, residente em XXX, concelho de XXX, o seguinte:

    Venho por este meio conceder um prazo suplementar de 5 dias, para proceder à marcação da escritura, referente à fracção autónoma, com a tipologia X, no Xº andar com a letra X e um espaço de parqueamento situado no piso X, indicado com o nº. X, sito em XXX, concelho de XXX, no edifício descrito na conservatória do Registo Predial de XXX sob o nº XXX, da freguesia de XXX e inscrito na repartição de Finanças de XXX, sob o artigo XXX, acordado e celebrado no supracitado contrato promessa, de compra e venda do imóvel em questão, onde ainda não procederam à marcação da escritura, ultrapassando assim a data máxima para a marcação da mesma, a qual devia ter sido marcada até ao dia XXX.


    Caso não seja possivel proceder à marcação da escritura, espera-se uma resposta a esta carta, por escrito, dos motivos que impossibilitam o cumprimento do contrato promessa de compra e venda.

    Advertindo V. Exas. que, caso incumprimento, o interesse no negócio é perdido definitivamente e considerado como não cumprido, por parte de V. Exas., o contrato-promessa de compra e venda, com as respectivas consequências legais inerentes, designadamente, com base no artigo 442 do Código Civil, a obrigação da devolução do sinal em duplicado.

    Cumprimentos

    XXX, XX de XXX de 2010
    XXX


    Resolução de contrato promessa de compra e venda

    Boa tarde,

    Eu, XXX, solteiro, maior, natural de XXX, residente XXX, XXX, contribuinte fiscal nº. XXX, portador do Bilhete de Identidade nº. XXX emitido em XXX pelos Serviços de Identificação Civíl de XXX.

    Informo V. Exas., XXX, contribuinte nº. XXX, detentor do alvará de construção nº. XXX, com sede em XXX, concelho do XXX, representado no acto da assinatura do contrato promessa compra e venda, abaixo indicado, pelo gerente XXX, contribuinte fiscal nº. XXX, títular do Bilhete de Identidade nº. XXX, emitido pelos Serviços de Identificação Civíl de XXX em XXX, residente na XXX, concelho de XXX, o seguinte:

    Venho por este meio resolver com justa causa o contrato promessa de compra e venda assinado no dia XXX, referente à fracção autónoma, com a tipologia X, no Xº andar com a letra X e um espaço de parqueamento situado no piso X, indicado com o nº. X, sito na XXX, freguesia de XXX, concelho de XXX, no edifício descrito na conservatória do Registo Predial de XXX sob o nº XXX, da freguesia de XXX e inscrito na repartição XXX, sob o artigo XXX, com base no incumprimento por parte de V. Exas, dada a vossa impossibilidade, em cumprir o acordado e celebrado no supracitado contrato promessa, de compra e venda do imóvel em questão, onde não procederam à marcação da escritura que devia ter sido marcada até ao dia XXX por o imóvel já não pertencer a V. Exas.

    Com base no artigo 442 do Código Civil, em face do incumprimento de V. Exas e da presente resolução do contrato, solicito o recebimento em dobro do sinal, ao qual tenho direito.


    Cumprimentos

    XXX, XX de XXX de 2010
    XXXX



    Entretanto enviei um email à DECO, pedido um comentário a esta situação, como não sou associado não sei se terei resposta.
    Última edição por PTFighter : 13-04-10 às 13:14:18

  18. #18
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    Tu mandas um mail a pedir a devolucao do sinal em dobro baseado em que? Num telefonema deles? Eles depois dizem que tu é que desiste e como fazes?

    1º das prazo pra cumprir o ctt. Até pq tu não sabes mesmo o que se passa ( ou sabes?! ). E por carta. Não vás na conversa do mail.

    Depois é que pedes o sinal em dobro. Depois de eles te comunicarem "devidamente" a situação real. Partindo do principio que de facto não podem cumprir.

    Eu fazia como disse o mlct. Passo a passo. Não sejas "pato".

  19. #19
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    Citação Originalmente Colocado por Zix Ver Post
    Tu mandas um mail a pedir a devolucao do sinal em dobro baseado em que? Num telefonema deles? Eles depois dizem que tu é que desiste e como fazes?

    1º das prazo pra cumprir o ctt. Até pq tu não sabes mesmo o que se passa ( ou sabes?! ). E por carta. Não vás na conversa do mail.

    Depois é que pedes o sinal em dobro. Depois de eles te comunicarem "devidamente" a situação real. Partindo do principio que de facto não podem cumprir.

    Eu fazia como disse o mlct. Passo a passo. Não sejas "pato".
    Exacto, tudo o q sei, foi-me dito por telefone, a ideia é enviar por email e por carta registada.

    Eles assumiram, via telefone, que o imóvel tinha passado para o banco, e que o banco agora tinha "avaliado" o imóvel num montante muito superior ao contratado (+- mais 18% que o avaliado pela CGD) e que dificilmente o negócio iria em frente.

    Consegui à uns dias atrás, entrar em contacto com esse banco e pedir informações, disseram que sim, o imóvel era detido por eles e que "os andares ainda não tinham preços", entretanto expliquei a situação e enviei uma cópia do contrato para analisarem... mas ainda estou à espera.

    Após a aprovação do crédito hab. tenho 3 meses para a escritura e esse tempo está mesmo a terminar, o meu receio é que após passar esse tempo não consiga obter a devolução do sinal.

  20. #20
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    Citação Originalmente Colocado por dreamer Ver Post
    Além disso com base no art. 442 do código civil tens direito a receber o dobro do sinal.
    Reavivar aqui o tópico. Se no CPCV estiver lá o seguinte:

    Clásula X

    1 - Em caso de incumprimento do promitente vendedor, este deverá proceder à devolução do valor do sinal ao promitente comprador.

    2 - A alínea anterior substitui e sobrepõe-se à legislação constante do artigo 442º do código civil.

    Mesmo assim o vendedor tem de devolver o dobro do sinal ou apenas o correspondente valor do sinal?

  21. #21
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    Citação Originalmente Colocado por MVA Ver Post
    Reavivar aqui o tópico. Se no CPCV estiver lá o seguinte:




    Mesmo assim o vendedor tem de devolver o dobro do sinal ou apenas o correspondente valor do sinal?
    Se estiver lá isso tem de devolver em dobro, caso não se consiga realizar o negócio e se prove que é por culpa do vendedor, se não estiver é rezar para que devolva o dinheiro. Só devolve se quiser.

  22. #22
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    Citação Originalmente Colocado por Killerone Ver Post
    Se estiver lá isso tem de devolver em dobro, caso não se consiga realizar o negócio e se prove que é por culpa do vendedor, se não estiver é rezar para que devolva o dinheiro. Só devolve se quiser.
    Se no contrato disser claramente que se a culpa for do vendedor, este deve devolver o sinal sem ser em dobro, o que é que se sobrepõe? O contrato ou o código civil?

  23. #23
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    Do que está aí escrito, a devolução do sinal feita pelo vendedor seria apenas simples, não em dobro.

    Aqui está uma formulação mais correcta:
    Se o incumprimento definitivo do presente contrato-promessa for imputável à promitente vendedora, terão os promitentes compradores o direito à devolução em dobro das quantias pagas a título de sinal e princípio de pagamento.
    No contrato também está escrito que, se for por incumprimento do comprador, este perde o direito à devolução do sinal?
    Se sim, parece-me uma situação claramente desequilibrada: se o comprador falhar perde o sinal; se o vendedor falhar então fica tudo como antes da assinatura do contrato.

    Para aceitar isso como está, ao menos que esteja também especificado que, em caso de falha do comprador, este tenha direito à devolução do sinal à mesma.

    Agora, o código civil permite sequer que essa norma seja alterada por acordo entre as partes?
    Em muitos casos a lei força o cumprimento, independentemente daquilo que foi acordado entre as partes, pelo que essa cláusula no contrato pode ser simplesmente inválida.
    Última edição por Zar : 22-06-16 às 16:07:39

  24. #24
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    Citação Originalmente Colocado por MVA Ver Post
    Se no contrato disser claramente que se a culpa for do vendedor, este deve devolver o sinal sem ser em dobro, o que é que se sobrepõe? O contrato ou o código civil?
    O contrato, daí elaborar-se o contrato especifico em que as partes concordam com as alineas que lá constam.

  25. #25
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    Citação Originalmente Colocado por Zar Ver Post
    Do que está aí escrito, a devolução do sinal feita pelo vendedor seria apenas simples, não em dobro.

    Aqui está uma formulação mais correcta:

    No contrato também está escrito que, se for por incumprimento do comprador, este perde o direito à devolução do sinal?
    Se sim, parece-me uma situação claramente desequilibrada:
    se o comprador falhar perde o sinal; se o vendedor falhar então fica tudo como antes da assinatura do contrato.

    Para aceitar isso como está, ao menos que esteja também especificado que, em caso de falha do comprador, este tenha direito à devolução do sinal à mesma.

    Agora, o código civil permite sequer que essa norma seja alterada por acordo entre as partes?
    Em muitos casos a lei força o cumprimento, independentemente daquilo que foi acordado entre as partes, pelo que essa cláusula no contrato pode ser simplesmente inválida.

    Não, está escrito que se o incumprimento for do vendedor, o vendedor devolve o sinal (sem ser em dobro) e se o incumprimento for do comprador, o vendedor também devolve o sinal.


    É precisamente esta a minha duvida !
    Mas eu julgo que dá:

    SUBSECÇÃO VI - Resolução do contrato----------Artigo 432.º - (Casos em que é admitida)

    1. É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.
    2. A parte, porém, que, por circunstâncias não imputáveis ao outro contraente, não estiver em condições de restituir o que houver recebido não tem o direito de resolver o contrato.


    Qual a vossa opinião?
    Última edição por MVA : 22-06-16 às 16:28:08

  26. #26
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    Citação Originalmente Colocado por MVA Ver Post
    Não, está escrito que se o incumprimento for do vendedor, o vendedor devolve o sinal (sem ser em dobro) e se o incumprimento for do comprador, o vendedor também devolve o sinal.
    Nessa situação, para quê dar o sinal sequer?
    Citação Originalmente Colocado por MVA Ver Post
    <br>
    <strong><font color="#ff0000">É precisamente esta a minha duvida !<br>
    Mas eu julgo que dá:<br>
    <br>
    <br>
    <br>
    </font></strong><strong><font color="#000000">Qual a vossa opinião?</font></strong>[/FONT][/COLOR]
    Pois... aqui já não consigo ajudar. Estive a ler o artigo 442 e parece-me omisso sobre esta questão.
    A menos que apareca por aqui alguém que conheça a lei, o melhor é mesmo falar com um advogado.

    Mas, já agora, se não estás satisfeito com a clausula como está, porque não propões que seja alterada para ficar compatível com a Lei?
    Última edição por Zar : 22-06-16 às 16:37:42

  27. #27
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por Zar Ver Post
    Mas, já agora, se não estás satisfeito com a clausula como está, porque não propões que seja alterada para ficar compatível com a Lei?

    Porque sou o vendedor e o caso é complicado. Trata-se de um arrendamento com opção de compra e em caso de as coisas não correrem bem por diversos motivos e eu tiver de rescindir o contrato, não pretendo ter de devolver o sinal em dobro.


    Citação Originalmente Colocado por Zar Ver Post
    Nessa situação, para quê dar o sinal sequer?
    Porque o sinal serve como potencial garantia para o caso de o comprador falhar com os pagamentos das rendas.

  28. #28
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    Por Defeito

    ok, pensei que fosse uma simples compra/venda.

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