Comprar apartamento com dívida de condomínio
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Título: Comprar apartamento com dívida de condomínio

  1. #1
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    Por Defeito Comprar apartamento com dívida de condomínio

    A dívida cabe ao novo comprador? como ter a certeza de que essa dívida não existe?


  2. #2
    Piloto de Testes LEMF's Avatar
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    Por Defeito

    O comprador, na escritura, obviamente que deve colocar que adquire o imóvel livre de ónus e encargos......

  3. #3
    Piloto de Testes
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por LEMF Ver Post
    O comprador, na escritura, obviamente que deve colocar que adquire o imóvel livre de ónus e encargos......
    isso é suficiente para ficar livre de problemas?

  4. #4
    Piloto de Troféu cuto's Avatar
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por mapas Ver Post
    A dívida cabe ao novo comprador? como ter a certeza de que essa dívida não existe?
    Contactas a administração do condomínio...

    Notícias - Dívidas no Caso de Venda: de quem é a Responsabilidade? - Franchising em Administração de Condomínios

  5. #5
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    Comprei um apartamento com dívida ao condomínio mas na escritura veio mencionado que o imóvel estava livre de ónus e encargos. Ou seja, eu cá nã tenho nada a ver com as dívidas anteriores!

  6. #6
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    Não tenho absoluta certeza pois a legislação pode ter mudado, no entanto, até há relativamente pouco tempo (2 ou 3 anos), mesmo com essa ressalva no acto da escritura, a dívida do condomínio era da responsabilidade do novo proprietário.

  7. #7
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por LEMF Ver Post
    O comprador, na escritura, obviamente que deve colocar que adquire o imóvel livre de ónus e encargos......

    Isso é o imóvel e não tem nada a ver com dívidas do condomínio. O que a escritura refere é que não tem nenhum penhor, usofruto, etc.


    Com a prova de compra (escritura) é mais que óbvio que o novo proprietário do imóvel não terá qualquer responsabilidade sobre valores em dívida (condomínio) de proprietários anteriores. Caberá à administração activar os mecanismos necessários para irem buscar os valores em falta ao proprietário anterior.

  8. #8
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    Realmente só neste país. Então na escritura que é um acordo entre duas partes coloca-se uma clausula que é aceite, caso contrário a escritura seria ilegal, e depois não vale nada?
    Isto é como um testamento. Não adianta nada fazê-lo pois qualquer herdeiro pode contestá-lo e desfazê-lo. Triste país em termos de justiça.

  9. #9
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    Citação Originalmente Colocado por Vrumm Ver Post
    Não tenho absoluta certeza pois a legislação pode ter mudado, no entanto, até há relativamente pouco tempo (2 ou 3 anos), mesmo com essa ressalva no acto da escritura, a dívida do condomínio era da responsabilidade do novo proprietário.
    ?? Nunca vi tal coisa acontecer.

  10. #10
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    Citação Originalmente Colocado por MrsX Ver Post
    Comprei um apartamento com dívida ao condomínio mas na escritura veio mencionado que o imóvel estava livre de ónus e encargos. Ou seja, eu cá nã tenho nada a ver com as dívidas anteriores!
    Esta questão não é líquida: de qualquer modo, essa cláusula só pode ser invocada no âmbito do contrato entre comprador e vendedor. Nunca poderia ser invocada junto de terceiros (condomínio). Dá é direito a indemnização junto do vendedor.

    O nosso código civil estabelece que este tipo de obrigação é propter rem (ou seja o sujeito obrigado não é a pessoa mas o bem). Não existe NENHUMA disposição que diga o contrário, pelo que a doutrina e a jurisprudência podem e dividem-se.

    A maioria da jurisprudência considera que:

    "Abra-se um parêntesis para referir, de acordo com a doutrina e jurisprudência acima aludidas, que deve considerar-se como não “ambulatória”, apesar de obrigação “propter rem”, a obrigação que recai sobre cada condómino de contribuir periodicamente, por regra mensalmente, com uma prestação pecuniária para as despesas do condomínio, por se tratar de prestações que são devidas como contrapartida da fruição das partes comuns, pelo que seria ilógico e infundado fazer recair sobre o adquirente da fracção o pagamento de prestações em atraso e da responsabilidade do alienante."

    In Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

    Contudo tal não invalida o meu primeiro parágrafo.

    RESUMINDO: para terem a certeza e jogar pelo seguro obtenham declaração da administração do condomínio sobre a existência ou não de dívidas.
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  11. #11
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    Por Defeito

    No meu condomínio temos para cobrança umas centenas de euros relativamente a uma antiga proprietária...

    O melhor é pedir uma confirmação por escrito da administração do condomínio em como não há dividas...

  12. #12
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    Citação Originalmente Colocado por cuto Ver Post
    Esta questão não é líquida: de qualquer modo, essa cláusula só pode ser invocada no âmbito do contrato entre comprador e vendedor. Nunca poderia ser invocada junto de terceiros (condomínio). Dá é direito a indemnização junto do vendedor.

    O nosso código civil estabelece que este tipo de obrigação é propter rem (ou seja o sujeito obrigado não é a pessoa mas o bem). Não existe NENHUMA disposição que diga o contrário, pelo que a doutrina e a jurisprudência podem e dividem-se.

    A maioria da jurisprudência considera que:

    "Abra-se um parêntesis para referir, de acordo com a doutrina e jurisprudência acima aludidas, que deve considerar-se como não “ambulatória”, apesar de obrigação “propter rem”, a obrigação que recai sobre cada condómino de contribuir periodicamente, por regra mensalmente, com uma prestação pecuniária para as despesas do condomínio, por se tratar de prestações que são devidas como contrapartida da fruição das partes comuns, pelo que seria ilógico e infundado fazer recair sobre o adquirente da fracção o pagamento de prestações em atraso e da responsabilidade do alienante."

    In Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

    Contudo tal não invalida o meu primeiro parágrafo.

    RESUMINDO: para terem a certeza e jogar pelo seguro obtenham declaração da administração do condomínio sobre a existência ou não de dívidas.
    Percebo. No meu caso a dívida era do banco. Ou seja, o antigo proprietário pagou sempre até que entregou a casa ao banco. A partir daí deixou de pagar uma vez que a propriedade deixou de ser dele. O banco agora ainda está em dívida mas assumiu sempre a responsabilidade do pagamento do condomínio em falta. Agora a administração é que tem que se mexer!

  13. #13
    Piloto Lendário Valium's Avatar
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    Podem fechar que o cuto já respondeu.

    No meu caso, assim que cheguei vieram exigir o pagamento de uns meses, ao qual questionei porque não o tinham feito junto do anterior proprietário e informei que assumia a partia da data em que comprei o imóvel.

    Na minha modesta opinião, concordo com a opinião que não passe para o novo proprietário, como é dito no post do cuto, são dívidas decorrentes do uso das partes comuns (podendo até ter segurança, piscina, etc. incluido), pelo que será de quem gozou.
    Jacare, GustavoAlmeida and Ruie34 like this.

  14. #14
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    Por Defeito

    Citação Originalmente Colocado por mjm Ver Post
    No meu condomínio temos para cobrança umas centenas de euros relativamente a uma antiga proprietária...

    O melhor é pedir uma confirmação por escrito da administração do condomínio em como não há dividas...
    No meu, segundo os últimos dados que tenho, as dividas ascendiam a 120.000 euros

  15. #15
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    Como já foi referido é uma questão de solicitar essa informação junto do condominio, agora se todos dão, ainda para mais escrito... já agora façam-no quando for mesmo "aquela".

  16. #16
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    Na minha opinião (de senso comum) este tipo de divida é como o IUC, faz parte do proprietario e não do veiculo (imovel), ie, paga-se condominio porque é uma forma de contribuir para as despesas causadas por quem habita o imovel (mesmo o imovel sendo só de férias paga-se o ano inteiro) como a luz da escada, do elevador e manutenção geral... qd adquirimos um imovel é apartir deste momento que as responsabilidades são nossas não devendo pagar mensalidades do antigo proprietario (isso pertence ao mesmo). Voltando ao veiculo e ao IUC quando é vendido o carro e caso exista imposto atrasado este é devido pelo proprietário (anterior), a autoridade tributária não quer saber se ainda tem o carro ou não, a divida pertence à pessoa X que foi o propriatário no periodo temporal Y e que não cumpriu com as suas obrigações fiscais.

  17. #17
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    Citação Originalmente Colocado por mokadimoka Ver Post
    Na minha opinião (de senso comum) este tipo de divida é como o IUC, faz parte do proprietario e não do veiculo (imovel), ie, paga-se condominio porque é uma forma de contribuir para as despesas causadas por quem habita o imovel (mesmo o imovel sendo só de férias paga-se o ano inteiro) como a luz da escada, do elevador e manutenção geral... qd adquirimos um imovel é apartir deste momento que as responsabilidades são nossas não devendo pagar mensalidades do antigo proprietario (isso pertence ao mesmo). Voltando ao veiculo e ao IUC quando é vendido o carro e caso exista imposto atrasado este é devido pelo proprietário (anterior), a autoridade tributária não quer saber se ainda tem o carro ou não, a divida pertence à pessoa X que foi o propriatário no periodo temporal Y e que não cumpriu com as suas obrigações fiscais.
    Se fosse assim tão linear... Imaginemos que há dívidas ao condomínio para obras extraordinárias ainda não efectuadas. Quem vai beneficiar dessas obras? Não é o anterior proprietário. Ou seja: nem todo o tipo de dívidas a um condomínio cai na mesma categoria.

    Como disse antes: só as contribuições regulares originadas pelas despesas de fruição das partes comuns são, no entender da maioria da doutrina e jurisprudência, da responsabilidade do anterior proprietário.

  18. #18
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    Parece-me que se for venda "judicial", venda por terceiro que não o proprietario (por dividas de finanças, banco e afins) a venda é livre de todos os onus e encargos (pois o vendedor tem que citar todos credores conhecidos e desconhecidos, para assim reclamarem das possiveis dividas garantidas), se for venda pelo proprio convem o comprador fazer a investigação...

  19. #19
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    Citação Originalmente Colocado por cuto Ver Post
    Se fosse assim tão linear... Imaginemos que há dívidas ao condomínio para obras extraordinárias ainda não efectuadas. Quem vai beneficiar dessas obras? Não é o anterior proprietário. Ou seja: nem todo o tipo de dívidas a um condomínio cai na mesma categoria.

    Como disse antes: só as contribuições regulares originadas pelas despesas de fruição das partes comuns são, no entender da maioria da doutrina e jurisprudência, da responsabilidade do anterior proprietário.
    pois, e se essas obras forem facultativas, o actual proprietário nao teve direito de voto na matéria.

    Nao estou a ver nenhum sentido m assumir dividas anteriores. Se existem obras previstas que esse factor seja reflectido no preco de venda e que nao empurrem o actual proprietário a pagar dividas anteriores.

  20. #20
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    Citação Originalmente Colocado por mcabral Ver Post
    pois, e se essas obras forem facultativas, o actual proprietário nao teve direito de voto na matéria.

    Nao estou a ver nenhum sentido m assumir dividas anteriores. Se existem obras previstas que esse factor seja reflectido no preco de venda e que nao empurrem o actual proprietário a pagar dividas anteriores.
    Não teve...so what? Até podem ter sido aprovadas com o voto contra do tipo que vendeu...Reflectir obras previstas no preço? E aumentas o preço ou diminuis conforme o que o comprador quiser, não? E quem paga ao condomínio? Ou metes o condomínio na escritura (não pode porque não tem sequer personalidade jurídica)...

  21. #21
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    Voces estao a discutir o que é justo e o que nao eh justo.

    Ora... O que interessa eh onque esta na lei.

    E, aefundo percebi, a responsabildiade do condomijio diz reapeiro ao bem e nao ao proprietario.

    Ou seja... A divida transita.

    Injusto? Muito... Mudem a lei.

  22. #22
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    Citação Originalmente Colocado por Vrumm Ver Post
    Voces estao a discutir o que é justo e o que nao eh justo.

    Ora... O que interessa eh onque esta na lei.

    E, aefundo percebi, a responsabildiade do condomijio diz reapeiro ao bem e nao ao proprietario.

    Ou seja... A divida transita.

    Injusto? Muito... Mudem a lei.
    Se assim é, é o mesmo que todas as multas transitarem com a venda de um carro, incluindo a ultima revisão que ficou em divida na oficina. Ridículo...

  23. #23
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    Contactada a minha senhora (ou esposa, patroa, etc...) fui informado de que a doutrina que prevalece (não é portanto a única) é a de que as dividas não transitam para o novo proprietário.
    Obtuso e mapas gostam disto.

  24. #24
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    Independentemente da Lei dizer que deve ser um ou outro a pagar, penso que, por uma questão de bom senso, o novo proprietário devia ressalvar essa situação antes de concretizar o negócio!

    Pessoalmente, não gostaria muito de ir viver para uma casa, sabendo que o anterior proprietário ficou a dever 1.000€ ao condomínio, mesmo não sendo essa divida da minha responsabilidade.

    Quer se queira, quer não, o novo proprietário acaba sempre por ser olhado de soslaio, mesmo que tenha sempre tudo em dia!

    Até porque, indo adquirir o imóvel, muito facilmente o comprador diz "meu amigo, você quer 100.000€ pela casa, e eu aceito!...no entanto, para o negócio se concretizar, só lhe passo um cheque de 99.000€, os restantes 1.000€ serão pagos ao condomínio, para liquidar a sua divida".
    RAD gosta disto.

  25. #25
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    Citação Originalmente Colocado por cuto Ver Post
    Se fosse assim tão linear... Imaginemos que há dívidas ao condomínio para obras extraordinárias ainda não efectuadas. Quem vai beneficiar dessas obras? Não é o anterior proprietário. Ou seja: nem todo o tipo de dívidas a um condomínio cai na mesma categoria.

    Como disse antes: só as contribuições regulares originadas pelas despesas de fruição das partes comuns são, no entender da maioria da doutrina e jurisprudência, da responsabilidade do anterior proprietário.
    Não percebi bem a tua questão, referes te que são aprovadas obras (a serem realizadas num periodo futuro) e é necessario pagar já (realizar um adiantamento) mas o atual proprietario (ie o 1º proprietario) não efetua o adiantamento e vende a casa, passando esta a pertecer a outra pessoa (2º proprietario) é isto? Se for isto, a divida pertence ao 1º proprietario pois aquando esta decisao das obras ele era o dono.

  26. #26
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    Citação Originalmente Colocado por mokadimoka Ver Post
    Não percebi bem a tua questão, referes te que são aprovadas obras (a serem realizadas num periodo futuro) e é necessario pagar já (realizar um adiantamento) mas o atual proprietario (ie o 1º proprietario) não efetua o adiantamento e vende a casa, passando esta a pertecer a outra pessoa (2º proprietario) é isto? Se for isto, a divida pertence ao 1º proprietario pois aquando esta decisao das obras ele era o dono.
    Já disse tudo sobre o assunto e bem explicado: há pagamentos ao condomínio que dizem respeito a despesas correntes com a fruição das partes comuns. Estas, porque foram em benefício do anterior proprietário, APESAR da lei não o dizer, são considerados pagamentos da responsabilidade do anterior proprietário. Mas há quotas extraordinárias, p.ex., para despesas de conservação extraordinárias, obras de melhoramento ou até inovações. Se estas obras ainda não foram feitas e existirem dívidas destas quotas, a mesma jurisprudência e doutrina já considera que são da responsabilidade do novo proprietário (repito que pela lei são estas e as outras), pois é ele que vai ser beneficiado.

    Na situação que não percebes: é normal passarem longos meses até se ter juntado dinheiro suficiente para começar uma obra, especialmente quando os fundos de reserva são os mínimos. No meu edifício já se anda a poupar há anos para se poder mudar toda a placa de 11 blocos de apartamento. São algumas centenas de milhar de euros.

  27. #27
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    Citação Originalmente Colocado por Vanquish Ver Post
    Até porque, indo adquirir o imóvel, muito facilmente o comprador diz "meu amigo, você quer 100.000€ pela casa, e eu aceito!...no entanto, para o negócio se concretizar, só lhe passo um cheque de 99.000€, os restantes 1.000€ serão pagos ao condomínio, para liquidar a sua divida".
    E é tão simples como isto, para quê complicar?
    Vanquish gosta disto.

  28. #28
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    Citação Originalmente Colocado por mcabral Ver Post
    Se assim é, é o mesmo que todas as multas transitarem com a venda de um carro, incluindo a ultima revisão que ficou em divida na oficina. Ridículo...
    Não. As multas são da responsabilidade do condutor do carro, que pode ou não ser proprietário. O que dizes que é ridículo não o é, simplesmente porque são situações incomparáveis. No caso do carro as dívidas têm carácter pessoal e não se transmitem.

  29. #29
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    Citação Originalmente Colocado por Raistaparta Ver Post
    E é tão simples como isto, para quê complicar?
    Já o disse desde o primeiro post: basta saber junto do condomínio! Ora para o gajo saber o que o Vanquish disse é porque já contactou a administração ANTES da compra. Que é o que se deve fazer.

    O problema surge quando não se faz isso.

  30. #30
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    Citação Originalmente Colocado por Jbranco Ver Post
    Contactada a minha senhora (ou esposa, patroa, etc...) fui informado de que a doutrina que prevalece (não é portanto a única) é a de que as dividas não transitam para o novo proprietário.
    Falta só esclarecer que essa doutrina faz distinção entre tipos de dívidas. Tal como já foi mencionado.

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